从访谈亚冷看冷链物流仓储

全国仓库租赁平台嘉仓网冠名的”Lucy说仓”通过访谈行业内的嘉宾，快速让大家了解一个城市的高标仓库市场行情以及和物流地产相关的某个领域的情况，受到了不少朋友的喜爱。未来对于一些高标仓旗舰项目，”Lucy说仓”也愿意参与其中，通过现场看库让大家近距离了解这个仓库的魅力。谢谢关注！

本期我有幸采访了亚冷的创世人刘曦泽刘总，请刘总从冷链物流到冷链物流仓储，再延申到冷链物流仓储的运营商，层层展开和大家做了一个直接的对话。访谈过程中刘总逻辑思维敏捷、侃侃而谈、温文亚尔等特质让我印象深刻。因为短视频的特质，三个问题结束就超时间了，所以关于市场、行业的深层次问题还没有来得及展开，期待下次有机会进一步有机会访谈。以下是视频链接，也特意整理成文字，分享给更多的朋友。

Lucy：

物流地产一直很热，这两年冷链物流也很热，我特别希望请刘总帮我们从冷链物流到冷链仓储然后到冷链运营商这一块给大家层层（展开）做一些分享，帮助我们更直面这一个“热”的冷链物流行业。先请刘总：：给大家打个招呼。

刘总：：

大家好，也是很高兴能够接受 Lucy的邀请到这个"Lucy说仓”节目上来, 我是亚冷的创始人, 亚冷是一个专业做冷链仓储服务的这样一个细分赛道的企业。很高兴认识大家！

Lucy：

谢谢刘总，那我们就先从冷链物流开始。在采访刘总之前我做了一点点功课，因为咱们这个冷链物流说到底还是一个民生工程，所以我觉得政府这一块的政策支持也很重要。我看了一下咱们“十四五的规划” 到2022年我们要达到4,500亿元这样一个市场规模，里面也提到了要对咱们冷链仓储这一块政府要大力支持。另外就是我们生鲜冷链电商的发展也让我们的冷链物流受到了我们日常老百姓的关注，因为这个影响到了我们的“菜篮子工程”。 所以想请刘总给大家分析一下为什么在这个（时间）点冷链物流出现了这么热的一个局面？

刘总：

是的，不管是从国家政策的层面，包括投资者投资人层面其实对冷链都非常关注，它的一个最底层的逻辑是一个“消费升级”衍生出来的一个现象。因为冷链仓库里主要存放的是食品，不管是运输还是这个仓储其实都是为这些食品提供服务的。这些食品其实就是“消费升级”中非常重要的一环。我们把食品分成大概分成两类，一类是需要温控环境的，不添加防腐剂的这一类；那另外一类就是对温度要求没那么高，可能有一些防腐剂的添加，那这一类食品是不需要放到冷库里的。所以这个消费升级其实是一个从防腐剂类食品向非防腐剂类食品过渡的一个过程，随着人们的生活水平的提高、收入的提高，人们会希望吃一些新鲜的、温控环境下的、不添加防腐剂的食品，所以这个对冷库的需求、对冷链运输、物流配送的需求就增加了，这是一个底层逻辑。

Lucy：

好的，谢谢。那我们刚才提到冷链物流的发展是这个基本的消费升级衍生而来的，我相信电商在过去的驱动也给这个冷链物流的发展加上了翅膀。我读到一组数据（来自中物联），目前市场上冷链仓储的容量是1.8亿立方米，这是2020年的一个数据。所以到了今年，我估计都已经突破2亿立方米了。按照经验值容量折算成面积可能就是除以6，那相当于是3,000多万平方米的仓库面积。折算后这样的一个量跟我们看到的在高标仓里的实际冷链仓储的面积比，其实还算是一个海量。所以也请这个刘总跟我们分享一下这个两亿方米这样的一个容量是一个什么样的状态？这个跟客户的需求有没有什么差距？这个现状帮我们分享下。

刘总：

我们亚冷自己内部的市场调研部门也在一直统计市场的供应量到底有多少？我们在做选址的时候每一个城市的供应量、它现在的满租率情况、租金水平都要做调研的，其实很难找到一个真正很准确的一个官方数字，那我们就况且相信这个2亿立方米这样的一个数字存在，在3,000多万平米这样一个冷库体量中，大多数其实是“非”高标仓的，我们了解到全国的冷链仓储面积在高标仓里的应该不会超过1,000万平米，可能更少。大多数是在产地的一些标准不高的，但是它用途是相对比较单一的冷库，比如说是批发市场这些楼层库；或者一些传统的这个食品制造企业、工厂，它们的内部配套的这些冷库，体量还是比较大的，就非高标仓的这个占比还是比较大的

Lucy：

好！那我下一个问题就是想问一下刘总, 作为亚冷这样全国性的一个专业的冷链仓储的运营商,能给到我们的客户带来什么价值？然后也想聊一下说对于业主的价值？

刘总：

我们做冷链运营这个事情最终是要服务客户，所以我们的产品从设计、管理、服务的过程中,更多的是想怎么样能让客户更满意。目前为止我们给自己公司定了一个目标, 就是要做对客户来说“性价比最高”的一个产品。尽可能让产品能够符合客户的使用, 同时又用最低的成本。同样的位置亚冷的冷库相对市场其他的这个同行的冷库比较，会稍微便宜一些, 然后他的服务是能够相同的。所以亚冷的冷库满租率会更高一些，客户可能更愿意倾向于选择亚冷。

Lucy：

好的，谢谢。刚刚谈到对客户的价值，我们也想聊一下跟业主这一块的价值。虽然我知道现在亚冷也会有一些重资产的投入，但过去也有蛮多的是一些租过来，然后做改造、来做运营的。我们现在也听到市场上听到一些开发商朋友的声音，说这个冷库这一块（运营）其实还是个“二房东”， 那么最后就是租过来以后要再租给其他客户。（另外）我知道咱们签的时间要比较长，一般要10年（以上），那么在这些点上有些业主是有点排斥的。我觉得今天借这个平台借这个机会也是想请刘总来聊一下这个敏感的话题。 冷库运营商对业主咱们到底有什么价值？

刘总：

是的。其实刚才也谈到了市场的这个供应量现在越来越大，包括国家对各地方的政府的基金、城投；包括供销社、私营业主、或者其他行业的投资者都进入这个行业来，所以亚冷在轻资产这一块我们现在陆续的减少，更多的像你刚才说的在做重资产。那么其实轻资产这块对于传统的干仓的物流地产其实是非常的一个好的租户，特别是在市场下行空间比较明显的情况下。在一个市场下行的情况下能够锁定一个长期的稳定的重资产，其实是对资产价值是有明显的提升的，你可以把它理解为是一个“打底的客户”。 如果直接面对“直客”呢，其实直客它的需求相对“个性化”。 像亚冷自己也会拿一些重资产，也会有一些干仓的配套，我是觉得如果有做这种冷库轻资产改造的，那我更愿意去跟他们合作，起码我这个园区会有一个打底的客户，对整个资产的价值其实是稳定作用非常强的

Lucy：

我个人是蛮认同您说的这个观点的, 其实我还想到一个咱们（另外）一个优势. 在我们做（仓库租赁）咨询服务过程中, 有些客户就明确提出来,尤其是跟我们的这个日常生活（食品居多）相关的电商客户. 它就会要求说“我希望整个这个园区里面有现成的冷库”, 然后这样就会带动他租常温仓库的这个诉求. 要不然他还要等着跟业主去谈“你愿不愿意帮我改冷库？” 或者说我还要花时间去“等着”改冷库。这个其实会影响到他最后做这个干仓选址的一个决定。就是现在我们看到这一块的，需求是不少的。所以从这一点上我是非常就是认同您的观点的，冷链的运营商不等同于一般的二房东，它是有价值的一个服务商。

今天就聊这么多，最后请刘总介绍下亚冷的战略或者未来几年的计划；以及在全国的布局，给大家分享下。

刘总：

好的，其实刚才也隐约的提到了，亚冷未来会更多的去获取重资产。我们很多收看节目的人也都是物流地产这个行业的人，如果有一些相对位置比较好的，在一线城市、1.5线城市、强二线城市，有土地资源、或则有这个重资产成熟的园区想要出售，其实可以找到亚冷。因为亚冷现在还是一个在快速扩张的一个爬坡的阶段，我们需要大量的资产的积累，规模的积累。然后（关于轻资产），亚冷目前在全国基本上主要的省会城市，包括一线城市都已经有冷库的这个布局了，而且在不断的扩大的过程中。亚冷是这个行业唯一一个具备工程，或者说这种设计能力的这种冷链物流地产，所以客户选择我们一定没错，我们一直是以服务客户为最高宗旨的。

结束语：

再次感谢亚冷的刘总接受我的邀请，来到我的这个小平台给大家做分享，以下是本次访谈的汇总：

1. 冷链物流之所以这么热，底层逻辑是老百姓的消费在升级，大家开始关注食品的新鲜以及是否有防腐剂这些细节；

2. 冷链仓储目前的面积虽然有3000多万平方米，但70%是非高标的，所以高标准的冷链仓储还有一定的发展空间；

3. 关于冷链仓储运营商的价值，对于客户来说提供了一个性价比高的产品，毕竟冷库的改造投资大，如果业务不稳定的话自己改造的风险很大，让专业的第三方来改造既提高了效率，也降低了风险。另外对于业主来说，冷链仓储运营商是一个长期稳定的客户，其实是可以为资产升值提供保障的。

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