物流地产到底该如何定义？

对话嘉宾 | 传化智联副总裁 俞顺红,山东顺和物联总裁 曹松荣,江西红土地董事长 谢海东,聚盟副总裁 杨化高,易商集团华西区总经理 邹钰

主持人 | 运联公司总裁王阳

内容助理 | 运联研究院研究总监吴蓉

6月29日，2021（第十届）运联峰会在上海开幕。在“物流地产的新范式”圆桌对话环节，几位嘉宾分别从自己所处的服务板块进行了不同观点的分享。

以下内容根据现场对话进行整理：

王阳：上半年，运联在很多城市的活动上讨论了很多话题，除了人才、管理就是地的问题。今天到场的嘉宾在业内有很多创新的模式，扮演的角色也不一样。今天请他们跟大家分享一下自己对物流地产的看法。

（运联公司总裁 王阳）

俞顺红：我来自传化物流。我们从2000年开始一直做物流园区。我们给自己更多的定位是物流企业的服务商，只不过我们服务的内容是用地产的方式，有房子、档口和仓库。我们比较关注整个供应链的角色，不只是做简单的招商。从目前的转型来看，会做一部分仓库的自运营，再加一部份专线进来，进行一个物业服务的综合服务功能。

曹松荣：我来自山东顺和集团，旗下有两个物流园，这两个物流园也是临沂商贸服务国家枢纽承载的一个主体，我现在负责园区的平台化运营工作。其中一个园区是一个典型的市场性的专线物流园，因为临沂是物流枢纽之都，物流专线十分发达。我们在2019年操作新园区也面临新的压力，十年过去了，土地价格上涨了，政府又对投资长度和税收长度都有要求，在这种背景下我们新的园区不能单纯按照老园区的方式去操作，所以说现在正在从市场型向运作型转变。就是如何把大家凝聚在一起，进行品牌、系统、标准、服务、结算统一，实现整体的网络化赋能，这也是新园区操作的一个方向。

谢海东：我来自江西红土地。我的园区主要是围绕当地区域化的产业，比如有赣南脐橙、家具以及瓷器等。我觉得个人的定义和各个行业的定义有所不一，个人定义来说，物流园区服务哪些客户，业主是什么样，这个首先要搞明白。做园区的业主有三波人，第一波是国家队，第二波是土豪队，第三波是草根，我属于是草根队。我认为物流园区一个是生产服务型，另一个是商贸服务型。我觉得我们属于产业配套的园区，即流通类。在园区的定位上，需要明确你的客户是谁，你的客户服务的上下游企业需要哪些功能和配套

（江西红土地董事长 谢海东）

杨化高：我来自聚盟。聚盟可能更多的是作为物流地产服务园区角色，更像合作伙伴，甚至还有一点用户的身份和角色。聚盟从成立到今天将近四年的时间，在全国每个城市建立节点的时候，第一件事就是要找到一个适配的园区，来整合园区内的一些线路资源。我们可能更多倾向于偏专线园区，当下这个阶段，我们主要是以园区为合作方向。

邹钰：我来自易商集团，负责易商红木整个西南区域。物流地产主要分轻资产和重资产，重资产方面土地要建设，投资成本非常高，里面的类别也有很多种。我们主要是围绕着快运和快递形成的快速流转型的枢纽型园区，这是一个功能性的变化。从我的理解来讲，物流地产的核心，首先，有资金来做投资；其次，要了解这个城市需要哪种产品的组合。

吴蓉：我是运联研究院的研究总监吴蓉，主要研究方向是物流地产。运联研究院对于现在整个物流地产行业里主流的一些玩法，进行了两个维度的分类。一方面是针对业主，主要是围绕什么样的基础设施来进行园区的规划和服务客户来分；一个是以易商、普洛斯这样一些头部地产开发商，他们更多是去提供一些标准化的高质量的仓库，这一类分为仓储型的园区；另一类像顺丰、德邦自建的一些分拨中心，或者是大家比较熟悉的像专线园区、区域网园区，功能更偏向于流通型，归为流通型的园区。这个维度是分为两类，一个是仓储型，一个是流通型。

另外一个维度，像易商或者普洛斯更多的是去拿地开发、建仓，然后把仓交给客户，就算基本交付完成了。除了提供仓储这样的一种服务以外，更多的是去代替客户做更多的运营，比如电商仓，帮客户做库存跟管理，像订单的分拣，包括一些仓配的服务，这样一些衍生的服务就会更匹配运营一点。从这个维度又分为了空间和运营两个维度，所以整体就是将现有的玩家在一个静态的状态下去分成了四类。

王阳：邹总和俞总对西部的物流地产的行情非常熟悉，现在俞总也要做仓，邹总你觉得你们未来会是竞争对手吗？

邹钰：不存在竞争对手，只有合作伙伴或者是竞争伙伴。因为只有大家充分的竞争了，才能知道这个行业的趋势，所以是对手也是伙伴。

(易商集团华西区总经理 邹钰）

园区这块，其实分三个层面，从几个层面来看，首先投资产的时候是一个基础设施的提供商，服务于所有的主要跟物流跟供应链相关的企业，满足他所有的产品。所以从这个分类来看，存储类、电商类、快递类都可以成为我的客户，我给他提供的就是一个基础设施。在谈园区的时候其实是对于这个园区的运营模式，怎么定义这个运营模式来设计园区，才会出现既做运营又做资产，这是一种融合性的关系。

易商从一开始做的就是电商的园区，有存储功能、交叉理货功能以及快速的派送功能。行业发展了，快运融合了，快运公司更大规模的整合的过程当中需要更好的产品，而且大家也会发现存储的园区现在的规模在缩小。因为流通在加快，流通加快也导致了选址会发生变化，所以是环环相扣的。

王阳：当前的环境下，物流地产发展所遇到的最大问题或者挑战到底是什么？是来自于政策的支持还是来自于业务模型的升级，需要转换，需要改变传统的运营方式？

俞顺红：这几年从实际情况来看，土地的供应越来越难，土地很宝贵，政府对物流园区的欢迎程度也越来越小了。然后，在节约化利用土地上面要求也非常高，现在是全国主要城市对整个物流的投资强度要求和容积率要求也非常高。所以，在物流园区因为还是有一定的地产属性，城市的规划，政府的政策对我们的影响我感觉是排第一位的。

（传化智联副总裁 俞顺红）

曹松荣：从政府角度来说，应该有更长远的眼光去优化整个物流的集聚区和规划。物流一定是城市往东走，物流在西边发展，至少有二十年物流才会比较稳定。还有，整个流通体系在变，带动的是整个产业结构在变。今年物流的淡季来得有点早、有点长、有点深，我们今年也是有明显的感觉。今年确实受到流通大的调整，所以说今年很多专线在不改变传统运作模式情况下已经面临了生存的危机，但是从园区的角度来说，如果专线生存空间不好，那就是鱼跟水一样的，谁也离不开谁。所以我们做新园区的，要思考如何更多的为专线企业赋能，只有他们挣到钱园区才有更好的发展，所以这也是我们的基础逻辑。

（山东顺和物联总裁 曹松荣）

王阳：作为“草根派”的代表，您有没有感受到草根群体经常发生的“内卷”现象？

谢海东：我觉得想做物流园区的企业要想明白几个问题。第一个就是物流组织的功能，第二个是要有经济开发的功能，而且要实现政治效益和经济效益乃至社效益。我们现在也会做一些尝试，就是托管物流园区，但是要做到很细节，就是物流园区的这些专线也好，快递也好，从办公、制造开始，一直到集货和到车辆的供给全方位的。

王阳：提问杨总，谢总说也在做草根物流园的联合体，您感受到他们的挑战没有？

杨化高：挑战一直都在。我觉得还是一个相对单一的园区，但是目前来讲，包括我们自身还都在摸索。从物流园角度来讲，可能更多承担的是物业的角色。我觉得这里面的群体的经营环境很恶劣，他们也渴望有其他业务上面的协同和赋能，他们更希望基于这个群体有一个未来。这个就是我们当下在做的事情。

（聚盟副总裁 杨化高）

邹钰：我跟大家的观点可能不一样，其实我感觉现在的环境是越来越好了。这个行业的整合度和聚合度越来越高，基本上十年一个行业转型，现在是特别欣赏向荣。但是现在的物流园区非常的多，投资的人也非常的多，但是我现在一直有一个观点，各个城市适合现在行业转型升级发展过程当中好的产品非常少。

做物流园区的这个资产需要经过50年来沉淀，产品设计至少能满足20年客户仍然能用，这就是一个好产品。所谓高质量就是包括产品设计。

可能有的大家投资也很贵，也很高，投资成本高，产品质量看上去也不错，但是这个产品符不符合客户群体的发展，这个是要打一个问号的。如果还是做原来传统的事情，可能会压力很大。所以从这个角度来看，现在整个全国投资的领域里面，实际上好产品不多；但是整个物流行业的发展是非常欣欣向荣的，尤其是电商带动了整个生产环节制造的变化，流通更快，服务属性更强，里面操作的流程发生变化之后，这个产品设计是要跟着变化的，因此现在的机会其实是很好的。

吴蓉：我们来看第二张图。这是一张物流要素的分析图，我们把空间、设备、人、信息和金融通过货串起来，所以叫3+1+2。其实就园区来说，园区进行转型升级或者是做一些新模式探索的时候，对于这些物流要素去进行虚实的组合，或者是轻重的组合。这个比例和我整个主体到组织能力最后呈现出来的效率和价值其实非常不一样。

（运联研究院研究总监 吴蓉）

右边这样一个四象限，主要是讲最终这几种模式，对于组织效率和使用效率的要求，和最终呈现出来的价值的不同。比如说，平台化的这种模式，其实是属于对这个组织者整体的组织能力要求非常高的。如何将这些资源组织起来，最终使它能够释放更多的效用，实现真正的价值，最终达到一个高的组织效率，其实是对于组织者整个组织能力的要求。

与平台化模式直接相对的，是像加盟的这种模式。该模式主体之下的其他一些小的组织个体，是自己可以形成一个独立的组织闭环的，就不需要主体再对他们进行一个更深层的组织管理；所以说，其组织效率要求不高，但是使用效率非常高。

王阳：存量市场要做创新很重要的一条就是重构战略。那么，大家认为未来这些要素能不能重构？用什么方式去重构？物流地产这种转型升级的方向是什么？

邹钰：对于这张图，我更多感受到的是园区的一个运营，而不在投资上。抛开资产性投资之外，其实是要把这个园区经营起来，这个涉及到的是整体的一个经营型的模式。我们更核心的是要关注这个区域定位之后我为谁服务的，我整个团队要了解客户运作模型是什么，上下游分别是谁。我们在招商引资的时候其实不是所有的客户都进来，它的链条里面有支持的，我们会优先把它引入。

我们的目的是为客户降低成本，但是降低成本不是一个简单的运作成本，而是把链条里的合作方引入过来之后降低你的短驳成本、沟通成本，降低整体的运营成本，这个是我们的核心。

俞顺红：我们目前主要是三类基础设施。第一，是为三方物流企业服务；第二，我们目前园区比较多的主要是两类，一个是仓库，另外一个就是专线；第三，除了做基础设施投资以外，还致力于大企业的供应链服务。这样我们会配套一部分的仓库。这个仓库目前大概有1/3自己用，2/3还是租掉的，因为我们供应链的服务刚起步，未来80%都是为我们服务的大型企业做供应链的服务，所以基本是这三类基础设施。

王阳：顺和的园区其实是经历了十年，我看新的园区是做了新的设计。曹总您讲讲未来的设想，新园区到底和以前有什么不一样？

曹松荣：首先来说说国家物流枢纽，不单是一个牌子，还需要考评和监测。所以在做整个方案设计的时候，还要考虑未来发展的大趋势。物流园区只是做了一个物流要素的集聚，这个过程当中，要素之间的相互沟通是比较低效的，未来新园区要求更高效，干、支线，仓配分拨一体化，进行供应链的创新。

新的基础设施中，必须要符合未来的操作场景。一些设备和人员也会产生变化，所以说新的园区也是参与国家重点研发计划的应用，这个也是未来的发展趋势之一。还有整个园区的信息化、智能化的角度来说，原先都是松散的、孤岛型的，搭建了统一的系统，统一的结算，串联在一起，互联互通的。

所以，我们等于从单纯的物流园区物流要素的集聚，变成了物流要素的资源优化和整合，打通供应链上下游，使整个链条的效率更高，成本降低。

谢海东：我刚才说草根物流园的生命周期越来越短了，挑战也越来越大了，跟曹总有一些共识。因为我们赣州也是国家物流枢纽城市，未来的物流园区如果需要可持续性发展还要具备几个要素，就是说咱们一定要和当地的产业去定位，而且需要有关部门和政府去统筹和规划，不能泛滥。比如哪个县建了园区，后来又建园区。

还有产业必须要统筹，不能把边上那个县城的产业变成他的增量，他的存量变成他的增量，这样会对咱们物流园区和物流企业会带来非常大的影响。

再一个就是救急效益，一定是要跟当地的产业链、供应链和价值链整个链条打通，实现未来园区能够做到从商流带动物流，以物流去促进商流。

杨化高：刚刚每一位都设想怎么去服务于园区的商户，包括匹配未来的商户，还涉及到金融。我觉得，作为一个园区的拥有者来说，更多的还是要拥抱或者寻找适备的资源体。因为这个市场足够大，并且因为物流具有流通属性，要匹配网络的属性才能实现所谓的效益。所以，我觉得拥抱适配的平台，包括聚盟我们未来会主动链接核心的城市或者核心的物流节点或者枢纽节点，这就是聚盟未来想去做的一件事情。

王阳：我们的主题要聊物流地产的新范式，到底这个新的范式是什么，台上的五位嘉宾给出了五个不同的答案。对于我们都有不同维度上的启发和意义，感谢几位嘉宾给我们提供的这么多答案。

来源 | 运联智库