物流选址的逻辑

前言：物流地产在这些年都相对比较热门，那其背后的仓库选址逻辑是怎样？本期有幸邀请到行业内有着十几年选址经验的专业人士为我们分享物流地产的选址。以下是文字整理。

Lucy：

今天非常开心邀请到我的老同事杨良军杨总为大家分享物流地产的选址，先请杨总给大家简单做一个自我介绍；以及普及下物流地产选址的关键因素有哪些？

杨总：

很高兴参加“Lucy说仓”！Lucy是我在戴德梁行的老同事，在离开戴德梁行后，我参与了物流地产、产业地产和养老地产的选址，非常感谢嘉仓网的邀请。

选址的因素是非常多的，包括城市的市场规、土地的获得容易程度等；其中最关键的因素就是市场。我们的很多的仓库选址都是以城市为出发点去进行的，每个城市人口的能量级、消费能级都不同，随之会有不同的现象。

Lucy：

好的，谢谢杨总。那目前物流地产商在面对城市选址上，有些什么样的趋势和方向呢？

杨总：

我们有时候开玩笑说，我们这个行业是为基金打工的。主要因为物流地产现在已经比较成熟和规范，我们的投、融、管、退都已经打开了，在选址初期，就会考虑怎么去“退出”。现在退出最直接的渠道就是基金收购，所以在仓库选址时就会更考虑到基金的青睐程度。从目前的情况来讲的，像长三角，珠三角和京津区域都是基金最喜欢的区域。

Lucy：

在刚才您提到的这三个基金喜欢的经济圈里，物流地产选址又呈现出一个什么样的特点？针对现在拿地难的情况，基金会做什么样的调整呢？也请杨总分享一下。

杨总：

这个问题讲起来是挺有趣的，现在长三角和珠三角能够拿到一块地，那是相当不容易的。未来的趋势我觉得会有以下几个方面：

第一是竞争更为激烈；第二是物流准入门槛越来越高，很多政府都要求物流和产业的相结合。 第三方面从投资的这个回报来讲，在核心城市流通性比较好的区域，投资的回报率在进一步的降低。最后一点就是核心城市会进一步的外延。比如说长三角区域，原来是指上海，苏州，杭州，南京这样的核心城市，现在已经外延到像湖州、余姚、诸暨这样的区域。

Lucy：

那针对一些省会城市和中西部城市，人口也很多，但我们看到高标仓市场出现供过于求的现象，请您从专业投资选址的角度帮我们分析下原因。

杨总：

这里面主要是两个原因：

第一个是城市的内部原因。首先是市场体量的差别，长三角地区有2.35亿人口，大湾区有7800万人口，像重庆成都武汉就基本上都是在1000-2000多万人口不等。相比之下人口差距还是挺大的。其次在人均GDP 上也是长三角地区和大湾区更为领先。再者就是城市化程度的不一样，在二线城市的城市化程度相对来讲比较低一点

第二个方面是城市协同效应不同，在长三角和大湾区的城市，各个城市之能够取长补短，每个城市都有各自的特点。但是在单一城市就没有这个优势。

Lucy：

好的，谢谢。那未来二线城市是否还有机会？如果去二线城市和中西部城市选址，逻辑又是什么？也请您帮我们分享一下。

杨总：

在二线城市选址，我建议重点考虑以下三个方面：

1. 要在城市的核心位置，就是大家都认可适合做物流的区域，比如武汉的东西湖。

2. 要注意分散风险，物流选址不能集中在同一个区域，比如成都的青白江目前供应太集中导致出租困难就是一个例子。

3. 最后要注意城市的供给节奏，比如南宁、长沙（在土地供给上）都是不错的，每个城市供给土地的量，对市场都有着直接的影响。

Lucy：

我们嘉仓网作为全国仓库租赁平台，在帮客户选址租赁时，会遇到在三线甚至四线城市的租赁需求，其实这些地方的租金也不低。请问物流地产开发商是如何看待市场逐渐下沉到三四线城市这个问题？

杨总：

我觉得这还是核心驱动力的问题，虽然我们物流地产行业受资本驱动的力度挺大，但归根到底的，资本导向归根结底还是在于市场。而市场从一线二线再到三线城市是总体趋势。

现在进入三线城市，首先要考虑人口较多的城市，人口多就意味着就有消费市场。我们在基金还未关注这些市场时，先去投资，等到几年之后，主流基开始看这些地方，我们就算是捷足先登了。

另外我觉得定建是一个非常好的解决方式，最后我们还是回到财务上来讲，如果有一个客户能够持续五到十年的租赁，就能够保证现金流，其实也是不错的一个选择。

总结语：

非常感谢杨总的分享，让我们收获良多！总结下来感觉所有城市物流地产选址的共同点是市场和人口的驱动，但受资本退出的影响，在每一个城市有呈现出不同的特点。

您听完后怎么看这个问题呢？请留言告诉我们，Lucy期待和您互动。

下期预告：华南VS华东物流地产市场的特点，敬请关注！