厂房和仓库的区别（下）

前言：上期我们从物业形态、设施设备和规划设计来解读了厂房和仓库的区别，本期我们将从土地性质和用途、客户定位以及业主投资方角度来继续了解！以下是文字整理。

4.土地性质和用途

这里我们先来看一下工业用地和仓储用地的相关分类和解释。

厂房的用地性质，市场上没有太大争议，就不做详细阐述。只是我们在作为第三方顾问推荐厂房时，除了考虑到环评，也需要确认你推荐的工业需求是否符合当地政府招商引资的产业导向。

那这里我们重点看仓储用地。十几年前国内仓储用地的概念没有被强化，所以市场上建成时间超过10年的仓库，很多都是在工业用地上建的。近几年随着城市规划部门对仓储物流的规范化管理，大部分城市都要求仓库必须建在仓储用地上。这里我给大家看一个产证的样本，在产证的用途里有体现“仓储”的基本上就是仓储用地了。

现实情况是各个城市的物流仓储用地指标相对较少，而仓库需求却一直很旺，尤其是过去十几年电商的高速发展，所以一些开发商会选择“取其次而为之”，继续在工业用地上建仓库。但工业用地都有基本税收要求，所以我们在推荐客户给物流地产开发商时，经常第一句被问到的话就是“你的客户可以注册落税吗？”

物流仓储本身就是国家的一个配套设施，它不像制造型企业能带来较大税收，所以我们这里也呼吁在仓储用地建设仓库时，希望政府不要一手抓配套，另一手还抓税收。

如果未来继续在工业地上建设物流仓库，我们就要思考如何设计一个产品，既符合政府对产业客户的要求，又满足背后投资人对物流仓库“标准化”产品的要求。这是我们作为物流地产人都必须共同面临的问题。

5.客户定位

通过上期内容，我们知道厂房主要有重型、中型和轻加工这三种类型。重型厂房的典型代表客户是三一重工、波音这些生产大型设备的企业；中型厂房的典型客户是汽车零配件制造公司；电子工厂则是轻加工厂房的典型代表。

仓库客户的类型，我们可以从仓库的常见功能来做细分归类，主要分为四类：快递、快运、集散、存储。一些典型的客户代表比如“四通一达”，需要快递和快运这两种功能的仓库；市场上非常热门的电商企业和第三方供应链，则看重仓储功能；而需要集散功能的客户则以做专线物流的“传化”为代表。

关于客户定位就谈这么多，当业主在开发建设厂房时，要了解当地区域的上下游产业做好厂房的开发定位；而如果是建设仓库，则要定位好主要哪种用途。作为第三方顾问服务公司，当我们面对一个是已经建成的物业时，也要根据这个物业的特点协助业主做好招商分类锁定合适的客户。

6.业主和投资方

近十几年，随着“资产管理服务”的概念在国内越来越被重视，业主和运营方在某种场景下不再是同一概念。越来越多的项目我们以为的业主其实只是资产管理方，而不是背后真正的投资方。这一点对我们的租户权益并没有太多影响，但我们还是有必要做些了解。

我们先来谈厂房背后的业主和投资方。厂房在归属权上分为自用型和租用型两种，市场上大部分厂房都是自用型，民营企业发展到一定规模都会自己拿地建厂。租用型厂房背后的业主我们主要来分析专业开发商。

聊到厂房的专业开发商，这里延展分享一小段历史。在我国最初吸引外资来华投资的时代，我们看到的现象都是从拿地到建设再到投入使用这样一个开发过程。第一个将“标准厂房”概念带入中国的是新加坡最大的产业地产开发公司腾飞（Ascends)，腾飞在90年代参与了苏州新加坡工业园区的合作开发建设，也就是那个时候腾飞将“建高品质厂房、服务优质客户”的理念带到了中国。

由于制造业各行各业的工艺流程有很大区别，厂房较难标准化，所以虽然腾飞是标准厂房在中国的鼻祖，但发展规模并不是很大。因为较难标准化，地产开发基金不愿意在厂房上大量投资，所以我们看到厂房的专业开发商大部分是用自有资金来投资。

图片来源：网络

谈完厂房，我们再来看仓库。仓库同样分为自用型和出租型。大部分制造业客户用的仓库都是自用型，在建厂房的时候，会留一定比例的的面积作为仓库。而在物流企业和电商领域，我们看到的大部分是租用仓库。

聚焦租用的高标仓，我们看到高标仓背后一半以上是基金模式，也就是我们面对的业主很大比例并不是真正的投资方，而是资产管理运营方。至于为什么基金青睐高标准的仓库，而不是标准厂房，除了仓库比厂房在建设形态上更标准化，也有更多其他原因，有兴趣的朋友可以关注我们后续的专题分享

以上就是我们关于厂房和仓库区别的下篇分享，如果有什么不够准确的地方请指正，也欢迎同行共同探讨。我们正通过访谈行业内资深人士对各个重要城市高标仓市场的解读，有兴趣的朋友请关注文章中的视频号或者抖音号“Lucy租仓”查看更多。

“Lucy说仓”由嘉仓网制作播出。作为一个全国仓库租赁的平台公司，嘉仓网也期待为更多客户提供租仓咨询服务以及为业主提供代理招商服务。期待合作！