华南市场访谈

前言：很多朋友会对华东和华南的经济、文化等方面乐此不疲的做一些比较，在我们物流地产这个板块，我相信这两个区域也会存在很大的不同。今天很高兴邀请了上基集团副总经理周寒霜周总来为我们分享华南（重点看珠三角）的物流地产市场，她也是我在几年前接触物流地产华南市场认识的第一位朋友。以下是文字整理。

Lucy：

最近我们访谈了不同城市的招商负责人，大家都聊到物流地产的发展阶段（1.0阶段是城市旧改；2.0是电商行业高速发展阶段，3.0是电商自建仓租户多元化的阶段），那么华南尤其是珠三角的物流地产是否也经历了这样一个阶段呢？如果不同，那现在处于什么阶段？

周寒霜：：

Lucy你叫我寒霜就好。非常高兴在这里和大家交流华南的物流地产市场情况。我平时生活在深圳，因为工作去过很多地方，强烈感受到中国物流地产一定是看华东，而华南跟华东相差还是蛮大的。

提到发展阶段，虽然各个区域在发展形态有差别，但最终都面临着相同的过程。然后每个区域都有它不同的特点，比如我们华南的客户在结构上较前两年就有很大不同。

Lucy：

好的，谢谢。聊到地缘特点，我先想到就是华东区域是以上海为中心，向两翼发展。请您把“镜头”拉高，为我们分享华南的珠三角区域物流地产的分布特点，和华东市场有何不同？

周寒霜：

珠三角区域在地缘分布上来看，主要包括以广州为中心的“广佛”地区(现已延伸到江门和肇庆）；以及以深圳为中心的“深莞惠”地区。

华东和华南的不同，我觉得主要在这几个方面：

首先在城市交通路网上有很大区别，例如我在华东一天内能开车去三四个城市，但在华南就很难实现。其次是土地人均面积人口密度的不同，通过对比两个区域具有代表性的9个城市，能看出深圳、东莞等地区，人口密度是相对集中的，且土地人均面积分布不均。而江浙一带的土地人均的面积比广东大很多，而且是相对均衡。再者是高标仓分布上的不同，长三角各个城市都很有代表性，例如上海周边的苏、锡、常，每个城市都有一定体量的高标仓；而在华南，高标仓主要分布主要分布在深圳和广州为中心的几个城市，其他城市像粤东潮汕地区高标仓库就非常少

Lucy：

我听说华南的土地大多都来自于私人老板，二手地的价格肯定高于一手地。那对开发商来讲，成本提高后，怎么去做（投资和回报）平衡呢？我也听说东莞拿地的价格块超过上海了，但租金目前还没法超过上海，您怎么看这个问题？

周寒霜：

我觉得价格和供求关系是有紧密关系的，首先我想说东莞的仓库租金也不一定就会比上海低。

东莞人口有1000万，是世界的加工厂。从本地需求和加工制造产业来讲，价格确实很难提升，但东莞有个很大的特点，就是地处深圳和广州的中间，我们可以分这几个部分看：

1. 东莞北边，这里和广州相邻，租金水平可参照广州的黄埔、增城，租金提升有一定的局限。广东南沙区的南沙港，它的定位是做港口物流，未来会再供给100万到200万平仓库，我会觉得这会稀释一部分东莞北部的需求。

2. 松山湖片区，比如大岭山、大朗这些地方，更多是来自跟华为相关联企业延展出来的需求。租金自然也是会受到当地这些企业的影响。

3. 临深片区，是我们说的凤溪塘（凤岗、清溪、塘厦），这才是大家关注东莞的重点区域，也是我们公司投资的方向。有些咨询机构提供的深圳物流地产市场，提出深圳的仓库均价是45-48每月每平，还没有上海高，我认为这是对深圳的高标仓租赁市场有所误解。据我所知这些调研对象的样本是来自盐田港或保税区，这些数据对做仓库的城配完全没有参考性。真正做城配的比如深圳中部的龙华区，有一两个有代表性的高标仓，月租金都在100块每平了，而深圳西部像宝安区的集体用地仓库也是接近这个租金水平。

所以我的结论是，我们评估一个仓库的租金，不完全是看它在哪个城市，还要看它在这个城市的具体哪个位置。

Lucy：

好的，谢谢寒霜！据我所知上基集团在东莞非常靠近深圳的位置，有一个体量较大的项目正在招商，租金应该不低。我相信您近段时间也接触很多客户，所以请您介绍这个项目的特点，还有就是分享下，什么样的客户可以承受东莞这个位置较高的租金？

周寒霜：

我们的项目是在东莞的凤岗，这里三面临深，我们的项目其实属于深圳外环高速以内，所以我们自己定位就不是东莞的项目，而且我们获取土地成本代价也是更靠近深圳的。

关于租金，我觉得物流仓库跟住宅是不一样的，行政区域没有那么重要。因为物流仓库对客户来讲，最关键的是能否节省成本。

关于客户类型，不管在全国哪里，能使用高标仓的都是行业中的头部企业。深圳、广东的特点较其他城市略有不同，这里聚集了中国的跨境电商企业。比如希音在广佛地区和江门都是物流园里的大客户。我们也接触到像东南亚的一些品牌虾皮等，他们也有仓库租赁的需求。

我相信在这个赛道里，国内的电商企业也会成长起来，会成为使用高标仓的中坚力量。

Lucy

再次感谢寒霜来到“Lucy说仓”平台分享，让我们对华南的珠三角版块物流地产有了一个轮廓性的了解。也期待有其他朋友未来分享华南具体某一个城市的仓库市场情况，让我们更近距离、更细致的了解华南、了解珠三角的物流地产市场。

也谢谢大家的关注！过去我们对全国很多有代表性的城市和区域都做了相应的访谈，有兴趣的朋友可以在视频号或者抖音号上搜索Lucy说仓，查看更多。