租赁合同里的那些“梗”

 

前言：过去十几期访谈我们主要针对的是全国各地高标仓的市场情况，为了回馈大家对【Lucy说仓】的关注，本期我们策划了一个特别的话题：我们梳理了过去协助客户租赁仓库的最后一个环节即谈判《仓库租赁合同》时遇到的一些突出问题，请知名律所的专业律师解读后分享给大家。这里特别感谢通力律师事务所合作人赵铭宗赵律师的大力支持,以下是文字整理。

 

 

Lucy：

先请赵律师给大家打个招呼，也请介绍一下通力律所。

 

赵律师：

大家好，我叫赵铭宗，英文名Kyle Zhao，目前担任通力律师事务所合伙人。从2011年来到通力之后，主要是做非诉讼法律服务，房地产跟房地产基金也是我专攻的一个领域。

 

我们通力律所是1998年成立，总部在上海，目前有上海、北京、深圳、香港、伦敦共5个办公室，通力律所是一个一体化经营的律师事务所，主要是做商事法律服务，包括了非诉讼跟诉讼。

 

 

 

Lucy：

赵律师，我这里汇总了五个在协助客户做仓库租赁选址时遇到的跟租赁合同相关的专业问题跟您请教。第一个是和“提前退租”相关，在很多的租赁合同里业主会要求如果客户提前退租，需要全部、或者部分赔偿剩余租期的租金。很多客户认为这个约定“不合理”，您怎么看？

 

赵律师：

您提到的这个问题，其实就是我们常规讲的“一赔到底”的安排。首先从合同法的角度来讲，当然是尊重“意思自治”的，但同时中国法律对于合同里的一些安排也有特殊的限制。那包括您刚才讲到的剩余租期的全部租金或部分租金，首先要看是不是合同里面的约定；即使是写在合同里面，是不是能够得到最后的支持，这个本身是要打一个问号的。

 

从中国法的角度来讲，不论是违约金还是赔偿金，更多的是一个“赔偿损失”的作用。这个损失是不是剩余租期的租金都可以作为业主的损失？这时承租方就会有不一样的意见，比如剩余五年租期，承租人会认为你还能继续租给其他人，而且这五年租期里你也会发生相应的成本，所以租金收入扣除成本之后才是你的收益。

 

整体来讲，即使在合同中有了一赔到底的约定，在实际操作中还是会受到挑战，具体在不同的业态还会有不同的结果。比如厂房整体面积大且周期长，找到下一个租户相比较商办或住宅更难，所以法院或仲裁机构对待此类（工业厂房）业主要求多赔一些剩余租期的损失也会支持。但是我想如果是10年的租赁合同剩下5年没有履约，这时业主要求剩下的五年租金都作为赔偿，恐怕得到支持的是存在不确定性的。

 

其次是中国法律有一个规定，允许违约金用来赔偿损失。那么在损失之外还允许有一定的金额，无论是之前的合同法，或者是现在的民法典，都允许在实际损失之外有30%的违约金。比如说你实际损失是100块钱，那么你在130块钱的范围内的要求赔偿，通常还是可以得到支持的，但是如果超过了这个30%，那可能就会被争议解决机构调整。

 

Lucy：

感谢赵律师的专业解答。我们的第二个问题是跟产权相关的，很多时候我们看到的租赁合同里面业主都会告知租户租的这个仓库已经“被抵押”了，那么很多客户会担心仓库被抵押影响业主后面履行合同；还有就是在租赁期间这个仓库的产权可能发生了变化。这两个和产权相关的争议点请您帮我们分析一下。

 

赵律师：

好的！在抵押这块我们看到仓储行业（即物流地产）面积较大，整体价值较高。业主用这个物业去做一些融资安排还是很常见的，有融资安排通常都会有抵押的情况，所以当这个物业有抵押的时候，在租赁合同中会告知租户。

 

 

从法律规定的原则上讲这种“先抵后租”的情况，如果抵押权人实现了抵押权，最后真的把这个房子收走了，那么租赁合同最后是不是能够得到执行是要打一个问号的！但我想承租人更多的还是要关注抵押本身的主债情况，要了解这是常规的银行贷款，还是比较复杂的债权债务安排？其次承租人在审查这个租赁物业的时候，除了对这个物业有一定的尽调之外，还需要对业主本身有一定的核实，包括他的资信能力、抵押、债券以及一些其他的资产情况。如果这是纯粹的融资安排、业主的资信也很好，那承租人不需要太担心。

 

第二个就是讲到租赁和买卖的安排，从法律规定角度也比较明确，就是买卖不破租赁。在物业本身权属发生变化的情况下，我们原来的租赁安排还是可以得到延续的。当然这时你的覆约对手发生了变化，这对承租人确实是有一定影响的。这也要看新的出租方它本身的履约能力、资信能力；其次是它履约的意愿、它本身的这个背景情况等。

 

Lucy：

好的，谢谢。那我这边第三个问题是租赁中遇到的保险问题。我们常遇到业主都会要求客户要购买什么类型的保险，甚至理赔的金额也会做约定，很多客户都认为这些要求不太合理，想请您也帮我们分析一下，到底业主有没有权利让客户购买这个具体的保险呢？

 

赵律师：

从国家的法律规定来看，除非这个物业非常特殊，或者存放非常特殊的物品，正常的情况下业主并没有权力要求租户一定要买什么样类型的保险。但我想业主应该更多是出于保护自身，特别是保护物业的角度来考虑的。因为（仓库）这个物业价值较高，租户规模有大有小，履约能力也各不相同，所以他要求租户买一定的保险，避免将来物业发生损失之后租户无力赔偿的情况。业主要求租户买的主要是财产险，包括第三方的责任险，也包括一些员工的责任险，总体来讲这还算是一个市场的惯例。

 

 

Lucy：

顺着刚才的话题，再多补充请教一个专有名词。我们在保险条款里还有一个关于“放弃代位求偿权”的约定。请问这个应该怎么解读呢？

 

赵律师：

这个确实是保险领域的一个比较特殊的专有名词，大概的逻辑是说保险公司在承担的理赔责任之后，实际上它是有权向发生保险事故的责任方去追偿，这个责任方可能是业主甚至是租户。如果说保险公司到时候去追偿业主，那么业主最初要求租户买保险来避免损失的初衷就达不到了，所以业主通常也会要求在保单里面要有这个附加条款，就是要放弃代为求偿权，通常指的是租户放弃针对业主的代位求偿权（也可能是双向的放弃）。在保险公司的产品里，这也是相对标准的一个附加条款，只是因此保费会有一定的增长。

 

 

Lucy：

好的，感谢赵律师关于保险的详细解读。我这边再提一个我们物流地产行业里大家比较关注的问题，和物业用途相关。我们在租赁合同里面会写这个物业是做仓库用途，但实际上它是工业地（因为我们国内十几二十年前大部分做仓库建设的是工业地，那时候仓储地并不普遍）。这么多年发展下来可能最后会出现地块性质跟用途不符，从而有时候导致租赁合同无法履行。我相信这是业主和客户都不想看到的结果，您怎么看这个问题？

 

赵律师：

这个从国家规定角度看还是比较明确的，工业跟仓储是两个规划用途。作为律师首先看合同是有效还是无效。大家都知道之前有关于物业租赁的司法解释当中提到违章建筑，如果你是彻底没有规划的物业，对应的租赁合同就可能被认定无效，除非后续补了规划。我们刚才谈到的情形，其实物业本身是有规划的，只是规划用途可能是其他，法院、争议解决机关通常都认为这样的合同还是有效的。

 

在合同有效的情况下，大家就看双方在合同里是如何约定的。还有双方在谈这个合同的时候，两方是不是了解规划和实际用途不一致的前提下才签了这个租赁合同的。假设在大家都已经对租赁用途和实际用途规划不一致非常清楚的情况下签约的，承租方是不是仍然可以在在物业无法使用时让业主承担一定责任？我们过去看到这样的案例中更多的还是“责任分担”的一个安排。也有法院认为既然承租人已经明确知道还接受了这个风险，很难明确的说一定是出租方承担责任，或者说大家承担比例是多少（这个要一事一议了）。

 

Lucy：

好的，我这边最后一个问题是和通力律所的服务相关的。我知道通力律所在行业内是非常知名的，做了很多大宗地产项目收并购后面的法律顾问。在这个收并购法律尽调过程中，请问你们最关注的跟租赁相关的条款有哪些？

 

赵律师：

我们在对标的物业做尽调的时候，如果标的物业已经有租户，我们首先关注的条款是“优先购买权”的条款。法律的角度来讲，中国法是赋予租户有优先购买权的，所以我们会看租赁合同里是否有要求租户放弃优先购买权的相关条款。

 

其次是会从买方将来的商业安排角度去看 ，是想以清退租户为主、改造升级提升再引入一批新租户？还是保留原来的租户？如果是前者，当然就更关注租赁合同的终止条款，什么样的情况下可以终止，以及终止后会有什么样的责任；如果是想要继续保留现有租户的，那我们就会关注租期、租金是否有递增调整安排、以及扩租、提前终止等条款，甚至比较细的命名权、广告牌这类的也会关注。

 

结束语

 

非常感谢赵律师今天给我们大家带来这么多的客观分享！内容很多，需要时间消化一下。

 

这是我们Lucy说仓访谈节目第13期，如对我们往期访谈节目有兴趣，可以通过关注文章中的视频号或者抖音号查看【Lucy租仓】了解更多。谢谢大家继续支持和关注！

 

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