解码普洛斯：坚持长期主义，看多中国产业升级的潜力

 

过去几年里，不同行业间的周期轮换，都直接反映到了供应链这一商流支撑层上。

 

我们见证着快递快运行业的极致内卷，跨境电商物流的逆势爆发，生鲜供应链的迭代，新能源等新兴产业的高速增长……

 

物流供应链企业对商业变化的体感，便是业务变化。有人业务下滑

超30%，有人则实现300%以上的增速……

 

近日，普洛斯发布的2023年上半年财报数据显示，其在全球管理着超1270亿美元规模的资产，上半年营收达12亿美元，同比增长34%；利润（EBITDA）达4.81亿美元，同比增长130%；全球出租率达90%，客户续租率达75%。

 

作为商流的支撑层，高度变化的商业环境中，能有效管理好物流不动产是一门学问。当前这种周期快速轮换的背景下，行业洗牌，越来越多新兴企业诞生；那么，如何判断这个时代，就显得异常关键。

 

 

1.中国市场的潜力与新逻辑

 

前几天，一段普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明与新加坡国立大学马凯硕教授的对话视频中，两人对当前全球不确定性加大的宏观环境下中国经济未来的判断，达成一定的共识：中国正在进入更加长期、可持续的增长模式。

 

真金白银的投资动作，是对这一共识理念的坚定践行。数据显示，2023年以来，普洛斯已募集约20亿美元投资于中国市场。

 

运联智库认为，普洛斯近几年在国内市场的大规模投资，实际上是在看多国内市场渠道变革、消费升级、产业升级的潜力。而这也意味着，产业不动产投资的可持续增长，有了新逻辑。

 

从表象上来看，普洛斯的园区中，越来越多地出现类似代表新消费的生鲜冷链、代表新渠道的跨境电商、代表新产业的新能源以及高端制造等行业客户。这反映出物流不动产的客户结构，正在从过去单一的电商驱动，升级为多元驱动。

 

对于这些“新”客户而言，物流不动产并非稀缺资源，但优质的物流不动产往往能助力其商业模式、运营能力快速成型。

 

此前，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪接受运联智库采访时透露，大型企业客户通常都会提前3年至5年与普洛斯分享新的发展规划以及基地建设的中期规划，普洛斯能够为提早支持客户的下一步发展做好准备。

 

因此，作为领先的头部物流不动产提供商，普洛斯这几年的投资行为也形成“拿地开发、收购存量资产进行改造、更新改造自有营运园区”的组合方式。

 

而据运联智库观察，过去几年里，普洛斯凸显出的一个投资关键词就是“存量改造”。

 

一方面，国内核心城市与核心区位的土地资源变得愈发稀缺；另一方面，在普洛斯这样以专业能力、运营能力见长的玩家眼中，市面上有大批“低效的资产”。普洛斯通过收购这类资产后重新设计开发或者高效运营，可以放大资产价值，从而助力园区以及所在城市进行产业更新和升级。

 

典型的案例是普洛斯东莞新沙物流园。普洛斯将从传统食品品牌收购过来的生产厂房，全盘焕新成为国内首个四层立体仓储，园区建筑总面积从之前的30000平方米扩容到270000平方米。该园区不仅提前4个月完成建设，并且开园即满租，出租率达到90%。

 

 （普洛斯东莞新沙物流园）

 

普洛斯布局的另一大特色，就是核心城市的核心资产无可替代。

 

对于物流不动产而言，核心资产有一大标签是高标仓。放眼国内，高标仓规模占整体仓储的比重尚不足 10%，与欧美相比存在明显差距。而普洛斯又是高标仓市场的头部玩家，某种程度上来说，其引领着这个行业的发展趋势。

 

另一大标签，就是核心城市或者说核心区位。我们看到，无论是消费端还是生产端，那些商业模式不断迭代创新下的产能升级，往往最早发生在核心城市。

 

过去多年来，普洛斯在中国70个地区市场，投资管理有450多个物流园、产业园等，而这些资产主要集中在1-1.5线核心城市，均为国内消费或生产需求旺盛的区域。

 

据了解，近日普洛斯最新募集的两期收益增值基金总投资规模达35亿元。其明确表示，这笔资金将用于投资4处位于北京、上海和大湾区的物流园，主要服务于汽车整车及相关零配件等高端智能制造业。

 

换言之，普洛斯这些核心区位的核心资产在承接高端制造业企业客户需求的同时，又一次获得了投资人的青睐。这种逻辑正确，也使得普洛斯能够持续领先。

 

（普洛斯华成（昆山）智能制造科技产业园）

 

 

 

当然，普洛斯产业服务的主线不是服务于具体的某类企业，而是侧重于服务一整条产业链，重点又分为生产制造型产业链和生活消费型产业链。就像普洛斯布局服务汽车市场时，包括了汽车整车及相关零配件，通过形成供应链集聚效应，带来产业链的效率升级。

 

作为商流的支撑，普洛斯正在通过“供应链资产+服务”，驱动产业链升级。持续为客户提供适配产业升级的资产、为投资人提供稳定回报，不难看出，其追求的是与客户和投资人共赢。

 

 

2.深入产业，抓住供应链与商流变革新机遇

 

“产业带”，成为目前物流行业内最热的词。物流供应链企业通过标品打天下的时代过去了，变革与快速迭代成为常态，企业需要深入产业精耕细作。

 

而作为与商流端更为靠近的物流不动产，其投资行为要与商流变革同频。

 

首先，物流供应链正在从过去的电商驱动，转向如今商流驱动、产业驱动、科技驱动、运营驱动。

 

过去多年，国内物流一定程度上受益于电商驱动，进而培育出“通达系”、顺丰、京东物流、菜鸟等网络型快递企业。与之相对应的，快递、快运一直是过去运营高标仓这样的不动产企业的核心客户。

 

如今，国内各细分产业都在转型升级，渠道变革、数智化转型以及新兴高端制造业的爆发增长成为关键词。

 

反映在物流不动产企业的客户群体中的变化就是，客户结构从单一的快递、快运企业，延伸到覆盖生鲜冷链、跨境电商、新能源汽车、高端制造等产业的客户。

 

这一趋势在普洛斯的客户结构转型迭代中，表现得尤为明显。

 

第二，类似普洛斯这样的物流不动产企业，可以做到客户多元化以及规模领先，那么其往往也能够把脉大周期，捕捉小周期。

 

从宏观的角度来看，当前国内经济面临的挑战，是传统产业去产能、新兴产业提产能的产业结构调整。新旧交替的时间节点，对于传统行业而言，大多数企业对经济环境的体感是周期下行。这时候，普洛斯客户多元化的优势就体现出来了，其能够从客户的变化中抓住经济结构性升级的机会，快速调整。

 

据普洛斯财报显示，以新能源、汽车、智能机器人等为代表的高端制造业持续增长，跨境电商企业需求攀升，这些趋势有力地推高了租赁需求。普洛斯上半年新租和续租租约面积达1400万平方米，同比增长6%。

 

第三，普洛斯的生态打法，正在赋予物流不动产业务以敏锐性。

 

从企业性质上来看，大家会将普洛斯归为物流不动产仓库提供商，但其业务布局早已延伸到数据中心和新能源领域。最为物流行业所熟知的物流不动产业务中，笔者认为，值得关注的是其生态打法。

 

以布局物流不动产这一核心资产为抓手，普洛斯通过核心城市高标仓的标准，实际上是“筛选”了一批有实力的企业，包括头部企业以及一些有供应链升级需求的成长型企业。

 

一方面，应对新趋势与不确定性时，头部企业往往也是更有实力率先进行市场洞察、模式创新以及组织变革这样系统化的打法去应对变化的。另一方面，多元化的客户结构，意味着普洛斯会对不同赛道的竞争格局、未来趋势等有着清晰的认知和判断，反过来调整其业务布局。

 

比如普洛斯所服务的阿迪达斯项目，在普洛斯高标准物流基础设施及网络基础上，延伸出的大型仓储定制开发、建筑设计、资产运营、分布式光伏以及其他基于供应链新型基础设施的产业服务，正在与阿迪达斯集团在中国实施的供应链迭代升级战略适配。据悉，双方在过去二十年来已经落地了多个大型项目，涉及多种业务。这种合作模式中，普洛斯与时代的变化是同频的。

 

（普洛斯为阿迪达斯定制打造的苏州自动化配送中心X）

 

当然，普洛斯不单单提供物流仓储及产业基础设施，普洛斯旗下还有私募股权投资板块，其中有业内所熟知的隐山资本。迄今为止，隐山资本投资布局多个产业上下游的衍生领域，比如物流硬科技、中央厨房、生鲜冷链等，代表企业包括极兔、纵腾集团、跨越速运、G7物联、嬴彻科技、主线科技、立镖机器人、东航物流、望家欢、欧冶云商等。

 

这种股权投资方式的加持下，普洛斯能够通过小成本试错的方式抓住市场创新的机会。更为重要的是，其在这个过程中形成资产高效运营的方法论。

 

挖掘新兴产业与细分赛道，并伴之以股权投资，这种与新增量共成长的运营方式，往往能够更快锁定新增订单。

 

3.更长期、可持续的增长模式

 

根据最新财报数据显示，截至今年上半年，普洛斯已成功募集32亿美元，在全球各市场设立了多支不同投资策略的基金，未部署权益资金增长到135亿美元；不计入汇率波动因素，全球资产管理规模增长到1270亿美元。

 

此外，普洛斯还在持续推进集团日常的通过资产证券化方式进行资本循环（即“资产货币化”）计划，降低杠杆并投入再开发。

 

回头来看普洛斯当前的基本面，对于一家管理资产规模在千亿美元级的企业而言，相比于增长本身，背后的增长逻辑更为重要。

 

1）对于投资者而言，做出投资行为前，首先要做的是找到具备长坡厚雪的赛道。这是投资行业的某种共识所在。

 

产业升级的支撑是产能升级。高标物流不动产，已成为投资者们分散其他类资产波动风险的重要工具，更是承接新增量的重要载体。

 

显然，不管是从过去还是到未来，中国市场的物流不动产就是普洛斯那条足够长的坡道，围绕于此展开的业务布局始终是代表其可持续投入与增长的一大关键部分。

 

2）形成体系化的投资逻辑：投资、运营、证券化，良性循环滚雪球。

 

相较其他物流不动产企业常见的绝对重资产的投资模式，普洛斯实际上跑出了一条独特的投资路径。即，普洛斯一头链接产业端，一头链接资金端，专注于资产投资开发和管理运营两条赛道，并采用资产证券化方式进行高效的资金循环。

 

这种模式实现了相对轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有物业过程中的资金占用难题，从而能够保持长期稳定可持续的扩张。这种模式也正在被类似ESR、京东产发、传化智联等其他企业效仿。

 

3）坚守纪律：在市场狂热时保持冷静，在市场恐慌时保持“贪婪”。

 

在笔者看来，普洛斯是这么做的。普洛斯坚持长期主义，在不断投入新开发高标仓项目的同时，通过加码收并购的增资策略，持续重仓中国市场。而这一战略定力带来的价值，正在如今新的产业结构升级背景下持续释放。

 

来源：运联智库