越过山丘  何去何从（下）

前言：

上篇中我们访谈的嘉宾-资深物流地产人Tony Li，分享了他理解的中国物流地产所经历的四个阶段；以及刨析了为什么外资基金在中国工业物流地产的发展阶段发挥了重要作用。本期Tony总继续带来专业的分享和暖心的鼓励，以下是访谈内容精选。

图片来源：视频号

Lucy：
最近我们看到国资背景在大手笔的收购物流地产，这是否是意味着未来的物流地产背后的投资人这个“身份”会发生变化？

Tony:

其实我们国内的基金一直围绕着物流地产发展存在着，只是国内的险资和信托不愿承担风险、不会介入前期的开发阶段，较多出现在后期收益稳定后的阶段。我们现在看到的国内物流地产仓库项目分工很明确，开发由开发商来进行，将来物业成熟后，可以导入REIS或卖给国内成熟的险资。

我在2017年就职于光大时，接触到很多人寿险资这类背景的公司，了解到他们是要求收益率能兜底且每年都要现金分红。而在物流地产项目开发初期，大多数项目里都有开发贷款的，前期租金收入在还本付息后，不足以支撑每年的现金分红。只有等到现金流较稳健时，对物流地产的资产证券化的进程才提上议程。这也是大家保险、新华人寿、平安信托等都在关注国内物流资产的原因，所以在近期也能看到一些收购成功的案例。

图片来源：网络

而外资的考虑比人民币资金会更多一些，它更希望站在一个“进可攻、退可守”的位置。现在这个阶段外资基金要把前期开发的项目转入后期收益型基金，也是有机会的，比如把投资开发收益留在里面来“垫高”总收益，所以我认为将来外资仍然可能会继续做些收购。

小编：综上，未来的工业和物流地产领域是人民币基金和外资基金“齐头并进”的时代；且较多聚焦在成熟稳定、自带收益的资产上。

Lucy：

好的，谢谢！请问面对竞争日渐激烈的行业环境，我们物流地产人应该怎样调整心态呢？

图片来源：网络

Tony:
杰克 凯鲁亚克的《在路上》里有一句话：“当世界倾斜，我们在低处穿行，不变的是永远自由的心。”当大家处在相对困苦的一个低端时，需要做的是保持自己内心平静和向上。毕竟跳出一个时代或产业的周期来看这个世界的话，你会发现工作本身是生活的一部分。再者工作总是有一个起起伏伏的过程，大家应该保持在高处不焦不躁，在低处也不气馁的心态，以一颗蓬勃向上的心去追求人身的自由！

图片来源：网络

Lucy：

非常感谢Tony的鼓励! 最后想请您帮我们推荐几本书。

Tony:
看书是大家在低谷期或压力较大时的一种消遣方式。大家如果对整体形势的把握感兴趣，可以去看瑞达理欧《原则》，书里讲到如何适应世界秩序的改变，以及对国际宏观形势的判断和控制，解释的也是非常深入浅出且有趣。

对于大家在行业相对低谷期该怎样去克服障碍，我推荐夏至强的《狼道》，书里提到了狼群忠诚、合作、牺牲的品质，以及如何与强者做配合，这可能都是目前各位仓库租赁同仁需要去汲取的能量。

图片来源：网络

结束语

访谈内容的整理到此就结束了。【Lucy说仓】视频号发布本期访谈后，观看次数过万，点赞和转发超过500人次。很多熟悉Tony的朋友私信道贺和问候。为了感谢朋友们的祝福，Tony在访谈结束后有感而发写了一首特别的诗，我摘录如下。大家看每一句的第一个字（竖着看），是很用心的“祝物流人前途光明”。这里Lucy也想说：“感谢Tony总在我们小平台分享，真是蓬荜生辉！”也感谢各位朋友对我们分享节目的继续支持！

露曦烁畅

祝酒举杯过三巡

物流形势到五更

流光湮没暗淡时

人在寒宵立中庭

前瞻虽有漫天星

途中逆旅几艰辛

光在远方晨曦暖

明朝霑露继续行