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2021-06-18 15:44


新风向:远洋收购7家物流公司,房企抢占物流地产“蛋糕”


稳定旺盛的发展需求、较高的投资回报率,让传统房地产企业对物流地产板块的关注度持续提升,但物流地产作为典型的重资产运营,投资周期长、资金投入大等亦是无法回避的现实挑战。

62日,远洋资本有限公司(以下简称“远洋资本”)通过关联公司与红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“红星美凯龙”)达成《合作框架协议》,拟收购红星美凯龙所持有的西藏红星美凯龙企业管理有限公司、红星美凯龙(上海)企业管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司等7家物流子公司。

当前,发展需求旺盛、投资收益率高的物流地产已成为资本竞相追逐的对象,京东、顺丰等巨头纷纷入局,正寻求多元化发展的房企也在这一领域着重发力。

但是风口之下,机遇总是与挑战并存,对于包括远洋在内的跨界玩家而言,物流地产能否成为其新的增长引擎,还有待时间验证。

1远洋加速布局

现在,远洋的物流地产业务正在加速奔跑。

今年4月,远洋物流作为远洋资本全资子公司,以独立品牌的形象正式亮相。此次远洋资本收购红星美凯龙物流子公司,则是对远洋物流的一次重要资产补充。

资料显示,此次收购所涉项目分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等国内经济活跃地区及重要物流节点城市,总建筑面积规模约85万平方米,项目位置临近市区,多处于成熟的运营期,能够迅速为远洋带来现金流收入及利润。

据了解,收购完成后,远洋资本运营以及开发中的高标准物流仓库规模将超过400万平方米,资产总价值将超过人民币200亿元。

而在此之前,远洋已布局物流地产领域多年。

2016年,远洋集团成为中国物流资产控股有限公司在港交所HIPO的基石投资者,首次进入物流地产开发领域。2018年起,远洋设立了多支物流地产基金,并于20213月完成一支规模为5亿美元的物流地产基金募集,主要投资于国内的高标仓库、冷链仓库等现代物流设施。

除了借助资本迅速切入,远洋还进行了物流地产项目的自主开发。20181026日,远洋集团首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园开工奠基。该项目由远洋集团旗下远洋资本、物流管理公司上海远瀚物流有限公司共同投资运营,远洋资本全权统筹物流地产平台的开发。

随后远洋物流布局继续扩张,目前,远洋物流已投资管理30余个物流地产项目,覆盖北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波等10余个城市,服务于京东、阿里、美团、顺丰、韵达、百世、海尔、百丽等零售、物流以及制造类企业。

2. 房企争相“抢食”

远洋之外,其他开发商也已加入战局。

富力2007年在大本营广州投资建设了富力国际空港综合物流园,目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米,未开发的仓库净用地面积约210亩。

华夏幸福则在2014年与京东达成战略合作协议,共同打造以京东物流仓储为主的电商综合产业园,由华夏幸福主导分期开发。

2017年,绿地宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作,双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发,这是绿地首次布局物流地产市场。

同年,碧桂园选择以资本形式快速切入,出资约9.3亿元成为中集集团旗下产城业务板块的战略投资者,并在2020年再度增资16.06亿元,目前碧桂园持有中集产城约30%的股权。

而对物流地产野心最大的当属万科。2017年,郁亮首次以万科董事会主席身份亮相时曾表示,除了传统住宅开发之外,万科未来有机会做得很大,成为行业数一数二的优势业务领域,一是商业地产,另一个就是物流地产。

正是在这一年的年底,万科领衔的财团宣布收购国际物流地产巨头普洛斯,普洛斯随后从新交所退市,完成私有化。万科以24.54亿美元的出资额占股21.4%,成为普洛斯的单一最大持有人。

戴德梁行发布的《中国物流地产市场快报 2020年第四季度》显示,普洛斯独占约28.5%的国内市场份额,排名第一,而其它物流地产企业各自所占份额仅为个位数。

值得注意的是,排名第二、占据约8.0%国内市场份额的万纬物流,正是万科自己打造的独立物流品牌。

万科2020年年报显示,成立于2015年的万纬物流发展至今,已在44个城市累计管理148个项目,包括128个高标库和20个冷库,可租赁建筑面积1148万平方米,年营业收入18.7亿元。

从收购参股物流地产商,到与电商或物流公司战略合作,再到建立自己的物流地产板块,房企纷纷采用不同的形式加入到物流地产行业的争夺战中,持续为自身寻求多元化发展的新路径

远洋之外,其他开发商也已加入战局。

富力2007年在大本营广州投资建设了富力国际空港综合物流园,目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米,未开发的仓库净用地面积约210亩。

华夏幸福则在2014年与京东达成战略合作协议,共同打造以京东物流仓储为主的电商综合产业园,由华夏幸福主导分期开发。

2017年,绿地宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作,双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发,这是绿地首次布局物流地产市场。

同年,碧桂园选择以资本形式快速切入,出资约9.3亿元成为中集集团旗下产城业务板块的战略投资者,并在2020年再度增资16.06亿元,目前碧桂园持有中集产城约30%的股权。

而对物流地产野心最大的当属万科。2017年,郁亮首次以万科董事会主席身份亮相时曾表示,除了传统住宅开发之外,万科未来有机会做得很大,成为行业数一数二的优势业务领域,一是商业地产,另一个就是物流地产。

正是在这一年的年底,万科领衔的财团宣布收购国际物流地产巨头普洛斯,普洛斯随后从新交所退市,完成私有化。万科以24.54亿美元的出资额占股21.4%,成为普洛斯的单一最大持有人。

戴德梁行发布的《中国物流地产市场快报 2020年第四季度》显示,普洛斯独占约28.5%的国内市场份额,排名第一,而其它物流地产企业各自所占份额仅为个位数。

值得注意的是,排名第二、占据约8.0%国内市场份额的万纬物流,正是万科自己打造的独立物流品牌。

万科2020年年报显示,成立于2015年的万纬物流发展至今,已在44个城市累计管理148个项目,包括128个高标库和20个冷库,可租赁建筑面积1148万平方米,年营业收入18.7亿元。

从收购参股物流地产商,到与电商或物流公司战略合作,再到建立自己的物流地产板块,房企纷纷采用不同的形式加入到物流地产行业的争夺战中,持续为自身寻求多元化发展的新路径

3. 远洋之外,其他开发商也已加入战局。

富力2007年在大本营广州投资建设了富力国际空港综合物流园,目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米,未开发的仓库净用地面积约210亩。

华夏幸福则在2014年与京东达成战略合作协议,共同打造以京东物流仓储为主的电商综合产业园,由华夏幸福主导分期开发。

2017年,绿地宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作,双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发,这是绿地首次布局物流地产市场。

同年,碧桂园选择以资本形式快速切入,出资约9.3亿元成为中集集团旗下产城业务板块的战略投资者,并在2020年再度增资16.06亿元,目前碧桂园持有中集产城约30%的股权。

而对物流地产野心最大的当属万科。2017年,郁亮首次以万科董事会主席身份亮相时曾表示,除了传统住宅开发之外,万科未来有机会做得很大,成为行业数一数二的优势业务领域,一是商业地产,另一个就是物流地产。

正是在这一年的年底,万科领衔的财团宣布收购国际物流地产巨头普洛斯,普洛斯随后从新交所退市,完成私有化。万科以24.54亿美元的出资额占股21.4%,成为普洛斯的单一最大持有人。

戴德梁行发布的《中国物流地产市场快报 2020年第四季度》显示,普洛斯独占约28.5%的国内市场份额,排名第一,而其它物流地产企业各自所占份额仅为个位数。

值得注意的是,排名第二、占据约8.0%国内市场份额的万纬物流,正是万科自己打造的独立物流品牌。

万科2020年年报显示,成立于2015年的万纬物流发展至今,已在44个城市累计管理148个项目,包括128个高标库和20个冷库,可租赁建筑面积1148万平方米,年营业收入18.7亿元。

从收购参股物流地产商,到与电商或物流公司战略合作,再到建立自己的物流地产板块,房企纷纷采用不同的形式加入到物流地产行业的争夺战中,持续为自身寻求多元化发展的新路径

4. 机遇与挑战并存

房企为何纷纷投身物流地产行业?

远洋资本副总经理、股权投资业务董事总经理林川曾表示,远洋资本之所以在众多拟投赛道中选择深耕大物流,一方面是基于与生俱来的地产基因,另一方面则是基于冷链供需不匹配、电商高速发展、高标仓的升级驱动、新零售布局加速以及最后一公里的挑战五大因素驱动物流行业实现跨越式发展的基本面判断。

向来嗅觉敏锐的房企,早已发现隐藏在国民经济水平提高、居民消费持续升级、电商行业不断拓展等因素背后,物流地产持续释放的发展需求。而新冠疫情更是让物流行业成为最忙碌的行业之一,现代化仓储需求加速增长。万科旗下万纬物流就曾在202029日宣布无偿开放全国27个城市59个物流园,用于应急周转仓储及多温区食品物流运营服务,以支援全国抗击疫情。

但相对于强劲的市场需求,国内物流地产的发展现状并不能为之提供有力的支撑,仍有很大提升空间。仲量联行发布的《中国物流地产市场白皮书》显示,中国仓储物流设施库存总量约10亿平方米,仅次于美国;但从人均面积的角度,中国当前人均仓储物流设施库存不足1平方米,仅相当于美国和日本的20%左右;同时,中国仓储物流设施中的现代化设施占比仅7%,低于一般发达国家水平。

2021年是中国十四五规划的开局之年,《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》明确指出:要建设现代物流体系,加快发展冷链物流,统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设,完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件……

无论从现实情况还是政策导向来看,中国物流地产市场未来将有持续的需求驱动。除此之外,房企打入物流市场,更多的是寻求自身多元化转型升级的需要。

时任富力地产执行董事的吕劲曾表示,物流地产相比于商业综合体、酒店,投资成本更低,资金回报也更为稳定,所以是富力多元化拓展的重要方向之一。

仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示,在国际主要城市,物流地产的投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债。

稳定旺盛的发展需求、较高的投资回报率,让传统房地产企业对物流地产板块的关注度持续提升,但物流地产作为典型的重资产运营,投资周期长、资金投入大等亦是无法回避的现实挑战。

在国外,借助基金实现轻资产扩张是物流地产行业发展的主流模式之一,比如普洛斯在东京证券交易所发行的GLP J-REIT总市值已从2012年上市时的1113亿日元增长至7037亿日元(截至20201230日)。

而国内的基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)也正在落地,目前港股首只物流地产REITs顺丰房托已正式挂牌,而上交所、深交所首批发售的REITs中,普洛斯REIT和盐田港REIT也是以物流地产项目为底层资产。

尽管顺丰房托受母公司业绩下滑等因素影响,上市后的表现并不尽如人意,已跌破发行价,但内地上市的普洛斯REIT和盐田港REIT仍受到投资者普遍看好,发行仅一天就获得资金蜂拥抢购,不得不提前结束募集。未来,随着国内公募REITs的逐渐开放,物流地产行业或许将迎来新的历史发展机遇。

来源/央广网

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