上海外溢的仓库需求将去向何方？（上）

过去十年，我们见证了制造业的大迁徙，从城市圈来看规模较大的应该是制造业从上海搬迁到周边城市甚至较远城市；从单个企业看，规模最大的当属宝钢迁出上海去到汕头。我们没有找到具体的数字说明这次制造业大搬迁的规模，但查阅了一些文章分享搬迁的原因，结合个人的制造业选址从业经验，我们认为制造业搬迁一线城市主要有以下几个原因：

1. 产业结构调整和优化

2. 土地资源紧张、成本增加

3. 政策导向，腾笼换鸟

4. 一线城市人才结构优化以及劳动力数量的变化

5. 上下游生态、供应链等自然发展的结果

物流地产，作为现代工业发展一个必不可少的配套、更是蒸蒸日上的电商产业的支柱，在经历了各种投资机构多年的青睐后，目前也迎来了不可回避的“寒流”！我们观察到有一些城市正在出现“供过于求”的状态，那这只是一个喷嚏，还是会形成感冒，或者发展成为更严重的疾病，没有人敢轻易判断！但我们可以肯定的是，物流地产随着供应链的发展和优化，改变或者变革必不可少，和这个产业相关的企业甚至包括我们这样的第三方咨询服务机构，如不能及时调整就有可能遇到礁石。

那会不会出现类似制造业大迁徙那样的“供应链大迁徙”而带来大量的仓库租赁外溢需求呢？

从今年的5月到10月，嘉仓网因为代理嘉兴平湖一个高标仓项目需要了解上海的仓库租赁外溢需求，我们对靠近嘉兴平湖的上海几个区域包括金山、奉贤以及松江、闵行等50公里范围内的几十家仓库使用单位做了实地拜访和调研。这些企业有60%租赁的是品牌开发商建设的高标仓，有15%租赁的是没有卸货平台的次高标仓，还有25%租赁的是没有消防资质的厂房和楼仓。企业用仓的规模从5000平到10万平不等（嘉仓网主要针对高标仓招商，所以目标客户也都锁定租赁面积较大的客户）。通过实地拜访调研下来，我们发现有超过20%以上的客户第一时间对于搬离上海有兴趣继续探讨。但因为我们第一次拜访的不是公司决策层，所以我们预估如果和决策层沟通，这个比例会提高。究其原因，主要是三个：

1. 成本，成本还是成本

2. 政府对于物流企业的发展限制，如注册落税

3. 整合以提高效率，重新选址时不会局限在上海

从操作效率上考虑，我们看到较多企业正在探讨仓库整合这个话题。那整合后需要更大面积，现有物业就不一定能匹配，上海的仓库成本又居高不下，对于企业来说如果整合后的仓库是覆盖华东，那重新选址时很自然就关注上海周边城市，而非上海了。

带着这些思考和假设，嘉仓网本周在问卷网上设置了一个话题“您会考虑离开上海租仓吗？”

这个问卷已经通过微信发给了上百位在上海的仓库主管，我们期待能有所收获，届时我们会把问卷的结果第一时间分享给各位。同时我们也会利用嘉仓网过去积累了三年的一些基础数据，例如上海及周边各地的高标仓总量和空置情况等，综合分期外溢将去向何方。敬请期待！

期待有更多上海的仓库租户参与我们这个问卷调研，请扫码进入！我们的问卷截止日期是2020年11月11日。您的参与对我们很重要！感谢支持！